Airbnb: A problemática nos condomínios residenciais

21/12/2018 13:19 | Autor(a): Vinícius Grangnani Lopes – Advogado inscrito na OAB/SP 368.779 | Cível

A vida condominial sempre foi cercada de problemas e percalços. De fato, somente quem mora em um condomínio residencial possui a dimensão do que é ter que conviver com outras pessoas diariamente, tendo que tolerar diferentes hábitos, costumes, modos de pensar e de como interpretar o cotidiano, tudo com o objetivo comum de convivência em um espaço quase que compartilhado.

Não é por acaso que os litígios entre condôminos ocorrem com frequência (em alguns condomínios com muita frequência), o que demanda do síndico e da administradora de condomínio muita energia para resolução dos problemas diários que ocorrem no cerne condominial. Da mesma forma, com a evolução da tecnologia, novas situações vêm sendo apresentadas nos condomínios, fazendo com que a administração necessite de cada vez mais criatividade para lidar com as circunstâncias que se apresentam.

Este é o caso do Airbnb, programa de aplicativo de celular que nada mais é do que uma plataforma virtual de acomodações em que é permitido que o proprietário coloque seu imóvel (ou às vezes partes dele) para servir de acomodação para um interessado que procura um local para passar a noite, alguns dias ou até meses.

Não demorou muito para que o referido aplicativo (e outros que possuem a mesma finalidade) se inserisse na vida condominial, trazendo consigo diversos litígios que estão sendo levados ao judiciário para sua resolução.

Entre os principais litígios surgidos em razão dos aplicativos destinados às locações temporárias, tem-se a queixa acerca da vulnerabilidade com a segurança do condomínio, alta rotatividade de locatários, utilização dos funcionários do condomínio para atividades fora de seu escopo de trabalho (questionamentos ao porteiro acerca de pontos turísticos, por exemplo), entre outros.

Diante dos conflitos gerados, os condomínios, por meio de seus síndicos, se apressaram para tomar medidas que coibissem a utilização de aplicativos de locações temporárias nos respectivos condomínios, forte no argumento que tal prática se caracterizaria como comercial, em razão de se assemelhar, e muito, com a hotelaria praticada em flats e hotéis em geral.

De outro modo, os proprietários que locavam suas unidades de forma temporária se viram tolhidos em seu direito de locar o imóvel, ocasião em que, após argumentarem que a referida prática não se coaduna com atividade hoteleira, recusaram-se a abster-se de locarem seus imóveis estando, assim, formado o litígio.

Indiscutivelmente a questão se mostra demasiadamente complexa, uma vez que estão presentes, de ambos os lados, direitos importantíssimos, sendo que o aceite por uma posição invariavelmente acarretaria na restrição do direito do outro. Veja-se que, de um lado está presente o condomínio que fundamenta sua pretensão à proibição do Airbnb e outros similares baseado no direito de vizinhança, ocasião em que todos os condôminos devem contribuir para uma convivência harmônica entre si, sem lhes ser ameaçada a segurança e o sossego que, em tese, trariam os locatários advindos dos aplicativos de locação temporária. De outro modo, os proprietários se veem impedidos de utilizarem de forma plena seu imóvel, com a consequente restrição ao direito de propriedade (consubstanciado em poder usar, gozar, fruir e dispor do bem), ao não lhes ser permitido locar seus imóveis por meio dos aplicativos já citados.

Assim, invariavelmente indaga-se qual a melhor alternativa para a solução de tal conflito, em especial que tal medida possa ter um mínimo de segurança para as partes envolvidas. Em observância a isso, entendemos que tal litígio deva ser solucionado por meio de ações não comumente utilizadas pelos condomínios, uma vez que demandariam tempo e esforço para sua concretização.

Não se olvida acerca do relevante argumento utilizado pelos condomínios que pretendem proibir as locações temporárias por meio de aplicativos, no sentido de classificarem a referida atividade como comercial, assemelhada à hotelaria e, portanto, como as unidades possuem destinação residencial por força da Convenção, impedir que os condôminos realizem suas locações.

Entretanto, entendo que este não seja o melhor meio de solucionar a questão, em especial em razão de que, caso o assunto seja levado ao judiciário, ficará a cargo exclusivo da interpretação do julgador dizer se tal atividade consubstancia-se em residencial e, portanto, deve ser permitida ou comercial, devendo ser coibida.

De outro modo, será proposta aqui maneira diversa de tratar a questão, havendo a possibilidade, inclusive, da proibição por parte do condomínio acerca da locação por meio de aplicativos.

É inverossímil que o direito à propriedade, apesar de não poder ser restringido de forma deliberada, não é irrestrito quando se tem em tela um condomínio. Veja-se que o direito à propriedade, no caso de um condomínio, não pode ser amplo sob pena de interferir no próprio direito de propriedade de outro condômino.

Em razão disso, acaba-se que o direito à propriedade é podado por meio do direito à vizinhança. Isso significa dizer que a coletividade condominial deverá, na hipotética situação de haver conflitos com o direito de um condômino em particular, prevalecer sob pena de se ter o direito de um particular sobressaindo-se sobre toda a massa condominial.

E é justamente em razão da possibilidade de restrição ao direito da propriedade que os condôminos devem, ao decidirem viver em um condomínio, respeitarem e fazerem cumprir as regras condominiais internas, em especial a Convenção Condominial, regra mais importante no âmbito interno e um condomínio.

Veja-se que a Convenção já estipula diversos regramentos como forma a regular o uso da propriedade privada pelo condômino, tudo em razão da necessidade de se ter uma boa convivência com os demais moradores. Regras como a proibição de barulho em determinados horários, proibição de estender roupas e/ou toalhas na sacada ou outro local visível entre outras visam regular a utilização da propriedade pelo condômino e acabam sendo um meio de restringir o próprio direito à propriedade.

Portanto, verifica-se que nos condomínios já há a possibilidade da inclusão de regras que regulem ou limitem de forma moderada o direito do condômino, sendo que tais regras estão presentes na Convenção Condominial.

Está aí, portanto, a alternativa de se pleitear a proibição da utilização das locações temporárias por meio de Airbnb em condomínios residenciais. Tal restrição deve estar expressa na Convenção Condominial, uma vez que ela é o instrumento apto a restringir o direito à propriedade dos condôminos.

Veja-se, ademais, que em recentes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, este vem sendo o entendimento preponderantemente adotado, consoante acórdãos colacionados abaixo:

Anulação de Assembleia Condominial – Uso nocivo da propriedade particular – "Airbnb" – Limitação ao uso da propriedade que depende da convenção de condomínio – Caso em que a questão foi deliberada pela Assembleia Extraordinária, sem quórum qualificado – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1043841-34.2014.8.26.0100; Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 16ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2018; Data de Registro: 21/11/2018)

APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – UTILIZAÇÃO DE MEIO ELETRÔNICO PARA LOCAÇÃO TEMPORÁRIA (AIRBNB) – PRETENSÃO AUTORAL DE ABSTENÇÃO DE APLICAÇÃO DE SANÇÕES PELO RÉU – LOCAÇÕES TEMPORÁRIAS QUE SÃO REALIZADAS EM CARÁTER RESIDENCIAL E UNIFAMILIAR – INEXISTÊNCIA DE PROIBIÇÃO NA CONVENÇÃO E NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CONCRETA AMEAÇA À SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação 1002129-52.2017.8.26.0361; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2018; Data de Registro: 13/08/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA ANTECIPADA – PLATAFORMA "AIRBNB" – DECISÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINAL INEFICAZ – ART. 1351 CC - Não há na Convenção do Condomínio regra expressa que vede a locação da unidade para temporada, tampouco de utilização da plataforma "Airbnb", facilidade tecnológica recente; - O artigo 1.351 do Código Civil prevê que a alteração da convenção do condomínio depende de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Por outro lado, a própria convenção prevê um quórum ainda mais qualificado, de ¾ (três quartos) dos votos para alteração da convenção; - Decisão tomada por 17 das 59 unidades de proibir o uso da plataforma Airbnb no Condomínio não cumpre os requisitos legais – decisão ineficaz, cujos efeitos devem ser suspensos até decisão final de mérito. RECURSO IMPROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 2118946-67.2018.8.26.0000; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/08/2018; Data de Registro: 09/08/2018)

AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO ASSEMBLEAR E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Assembleia condominial que, por maioria, deliberou proibir a locação por temporada. Restrição ao direito de propriedade. Matéria que deve ser versada na convenção do condomínio. Ocupação do imóvel por pessoas distintas, em espaços curtos de tempo (Airbnb) que não descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Precedentes. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 1065850-40.2017.8.26.0114; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/07/2018; Data de Registro: 12/07/2018)

Pelos julgados colacionados acima, verifica-se que o judiciário vem sedimentando entendimento acerca da possibilidade de vedação ao uso de aplicativos para locações de curta duração, desde que tal vedação esteja inserida na Convenção Condominial, respeitando-se o quórum qualificado assemblear para tanto.

Ademais, tal entendimento se mostra acertado na medida em que, para haver a limitação ao uso da propriedade, nada mais razoável que tal questão seja primeiramente deliberada e discutida em assembleia, bem como que tal decisão seja tomada por maioria expressiva dos condôminos, ocasião em que se impediria que o direito fosse tolhido por meio do voto de uma minoria descontente com as locações por curta temporada.

De se ressaltar, outrossim, que a inexistência de vedação ao uso do Airbnb no condomínio não significa que não possam ser criadas regras para que sua utilização não incomode os demais condôminos. Portanto, mostra-se perfeitamente possível a criação de regras no sentido da obrigatoriedade do proprietário estar no local para recebimento de seu locatário, a vedação dos locatários em utilizarem os funcionários do condomínio em outras questões fora de suas atividades (como indicação de pontos turísticos, conforme dito acima), obrigatoriedade de preenchimento de formulário pelo locatário para que sejam informados seus dados pessoais, entre outros, inclusive podendo haver a previsão de aplicação de multa em caso de descumprimento das referidas regras.

Portanto, diante da nova situação apresentada trazida pelos aplicativos de locação de imóveis por curta duração, tem-se que sua proibição pelo condomínio acarretaria em limitação ao direito à propriedade, ocasião em que tal fato somente poderia ser admitido por meio de previsão junto à Convenção Condominial, tendo sido respeitado todo o trâmite para que se proceda com a referida alteração de forma regular, inclusive com respeito ao quórum qualificado previsto.

Ademais, a referida alternativa mostra-se mais segura tanto ao condomínio como ao condômino, haja vista que, enquanto para o primeiro haverá maior segurança no que tange a proceder com a referida proibição, com menor possibilidade que a decisão tomada pelo condomínio seja impugnada e cassada posteriormente pelo Judiciário, ao condômino a segurança reside no sentido que impedirá a existência de decisões surpresa que restrinjam seu direito, tomadas em assembleias sem o quórum necessário e, muitas vezes, sem o debate suficiente entre os condôminos. Dessa forma, o proprietário poderá, inclusive, defender seu ponto em assembleia, bem como não se ver na iminência de seu direito ser tolhido em razão de uma minoria não simpatizante com a locação por meio de aplicativos.

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